租金下跌,房价上涨,到底买不买房?

近期,上海易居房地产研究院发布了一份研究报告,是关于近期国内租金和房价走势的,值得研究。

报告显示,6月份,全国50个主要城市的平均租金下跌1.1%,其中6月份租金跌幅前5的城市分别是泉州、深圳、三亚、重庆和青岛。

租金整体下跌,但50城整体房价却处于上涨周期,平均环比上涨0.9%。

由此,二季度,全国50个典型城市租金收益率滑落至2.4%,比一季度更惨。造成这一现象的主要原因就是:

「租金和房价相背离」的趋势还在持续扩散。

昨天一个南宁的读者就跑来问我:“南宁写字楼空置率全国第一,房租租金下跌,房价却还在上涨,甚至前几天有一块地拍出了1.4万/平米的价格,这正常吗?”

“难道我们的房价真的可以违背经济逻辑,逆势上涨吗?”

今天,子木就给大家讲讲,房价与租金之间的关系。这对于推测一个城市的房价走势特别重要,也是楼市高阶玩家的必备推理思维。

1 底层联系

在这之前,我们先来了解这两者之间的底层关系。

租金的概念很简单,就是这个城市的房子平均能租多少钱,可以反映这个城市有多少刚性住房需求,比房价更实际。因为房价有一部分来自于投资。

租赁市场的底层逻辑和买卖市场一样,「供需原理」。

租金上涨,意味着来这个城市奋斗的年轻人增多,房子供不应求;租金下跌,意味着住房需求衰退,年轻人在逃离这座城市。

一般租金的波动不会太大。除非遇到重大事故,例如像今年的疫情,短期造成大量年轻人失业,租赁市场立马跳水。

如果租金长期下跌,就是不好的兆头。证明这个市场的住房需求跟不上,房价有泡沫,未来会进入阴跌周期。

理清这个关系链后,我们再来研究当下市场情况。

2 下跌与分化

其实“租金下跌,房价上涨”的现象在以前并不常见,但在今年3月份突然就变成了国内主流。

这源于疫情对实体经济的打击。尤其是以外贸产业、旅游产业为主的城市,疫情打击下,大量企业及工厂关闭,失业上涨,居民收入锐减。

年轻人没有收入了,面对高额的房租,只能退而求其次,选择逃离,由此市场上瞬间出现大量空置房屋,房东租不出去,只能下调租金。

今年疫情之后,几乎所有城市的租金都有所下调,包括经济动力强劲的四大一线城市。

但在租金下跌后,不同的城市却出现了不同的「房价分化趋势」。

例如深圳、北京、成都、杭州、东莞、西安的房价依然在上涨,而郑州、南昌、济南、兰州等城市房价却在下跌。为什么呢?

1、楼市的真实购买力

2、对房价的预期

前几天一个深圳的老友跟我说,他在宝安的房子去年对外出租,8000元一个月都有人抢,但今年7500元一个月都租不出去,最后7300元租出去了。但房价却从去年一平米9.5万,涨到了一平米10万多左右。

但他对此却丝毫不惊讶。他说:

一是,深圳目前楼市火热,交易量大涨。无论是本地刚需还是全国投资客,都是真金白银入场,买的人多了,房价自然就涨高了。这源于城市「长期」供需矛盾的爆发。

二是,租金下降也在情理之中。因为疫情打击,的确导致很多人失业,租房的年轻人承担不起房租,只能离开深圳。

但大部分业主都不会担心,认为租金下跌,只是「短暂」现象。

深圳疫情后的经济指数一直处于修复状态,复工率也在上升,再加上国家给的政策红利,相信深圳很快会从阴霾中走出。当企业复工完成,新的一批大学生流入深圳,房租一定会涨回来的。

现在之所以下调租金租出去,是因为空置成本较高。

空置一天算一天的钱,如果空置一个月,那么就相当于损失8000元,8000元平摊下来,每个月损失近700块钱,还不如把房价调低点儿,早点儿租出去呢。很多人算不清楚这个帐。

3 时间概念

由此我们可以总结一句话:房价取决于人们对楼市未来的预期,租金则是反映了人们对当下实际情况的应对。

所以在今年上半年出现楼市小阳春行情的城市,例如深圳、成都、杭州、宁波等城市,「房价和租金相背离」的情况其实属于正常现象。

但这个走势不会长久,随着经济的复苏,下半年租金大概率还会涨回来。

但另外一类城市,则是展现了不同的命运走势。租金和房价相背离,恰恰预演了未来楼市的颓势。这里用郑州和南宁举例。

数据显示,2020年6月,郑州住宅平均租金为25.91元/月/平米,比2019年6月时下跌了15%。除了少数核心区房租坚挺外,几乎全线下跌,尤其是非地铁、无电梯的老破小的房租更是跌破预期。

事实上,郑州房租下跌是从2015年开始的,至今已经连跌了5年,只不过疫情打击加重了这种态势。这从侧面反应出郑州楼市的住房需求的疲软,不是一天两天形成的。

而且数据显示,今年上半年,郑州各房企年度任务仅仅完成了30%左右。郑州今年上半年楼市萎靡,与小阳春绝缘。二手房房价一直处于回落周期。

前几天还有人说郑州房价马上会有一轮上涨,这是不切实际的,只不过是卖方市场的一厢情愿罢了。

当然郑州属于中原大市,河南核心。造成现在的局面,主要是因为过去两年楼市太疯狂,过分透支了居民购买力。

接下来郑州房价会继续横盘调整,直至匹配到真实需求为止。当然对于郑州刚需来讲,这未免不是一件好事。

还有广西省会南宁市,在上轮房价周期起步较晚,但房价涨幅一度登顶全国,楼市很是热闹。

三四线楼市疯狂的结果只有一个,那就是居民购买力被严重透支,大概从2019年下半年开始,南宁租金就处于下挫趋势中。

现在房价依然坚挺只是强弩之末。对于南宁来讲,更为严重的是写字楼恐怖的空置率。

戴德梁行发布的《中国写字楼空置率2019年Q4》排行榜显示,南宁市的写字楼空置率在去年年底就达到了54.3%,这意味着一栋写字楼里,起码一半是空着的。今年疫情打击,更为惨淡,空置率继续上升。

租赁行情马上传导到了买卖市场。

数据显示,南宁楼市近三周在售二手房数量为20752套,21281套,22139套,每周都有1000套左右的二手房挂牌,持续上涨。

这意味着南宁炒房客在快速离场,对房价未来的预期极度悲观。那些认为南宁房价依旧上涨的,只不过是被蒙在开发商和媒体联合制造的故事中。

一年时间,火爆与冰凉,南宁楼市告诉我们,没有刚需支撑的市场,必然会有无数韭菜被宰割。

你可能不会相信,像南宁这种城市,在全国已经占为主流。任何膨胀都会带来破灭的代价。

4 拒绝迷惑

最后再习惯性总结一下。

相对于房价来讲,房租非常灵敏,可以在短时间内反映出城市居民的住房需求量行情。

但房租这个因素必须通过「积累」才能反映出市场的走势。什么意思呢?

例如一个城市在疫情之后租金下跌,这是黑天鹅事件导致的,不具备代表性。但如果在社会恢复正常秩序后,连续半年持续下跌,这就证明这个城市的年轻人在加速逃离这座城市。

新的需求上不来,没人来买房子,随着新房库存增加,房价就会下跌,跌到一定程度才能再次激发新的需求。这就是我们楼市的底层逻辑。

如果你还看不懂,别着急,总结一句话:

如果你所在的城市,上半年楼市成交低迷,没有出现小阳春,而且租金超过半年时间连续下跌,这时候一定不要上车,房价接下来还有下跌的空间。

能把这句话理解通透了,你就超越起码80%的购房者了。

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